最近，上海的宝华地产火了。

(资料图片仅供参考)

这家一向低调的房企，凭借新项目惊艳的展示区，受到了很多上海客户与同行的关注，成为业内讨论的焦点。

在总爷看来，上海滩这么多房企之中，宝华绝对是最给客户“面子”的一家。

标志性的外立面、细致的精装、标配会所，都成为宝华的代名词。

而且不同于上海很多大房企，因为房子好卖连样板间的懒得搞了。

宝华则会在开盘前，抢先将会所、公区，甚至是地下车库做好，达到吸睛的目的。

宝华成立于2002年，前身是浙江建筑企业，一直深耕上海，所以外地的朋友并不熟悉。

2022年行业寒冬，宝华却接连打败央国企，竞得普陀桃浦科技智慧城两块宅地，耗资近68亿，震惊上海市场。

在五一期间，去年拿地的宝华推出桃浦紫薇花园，据说展示区非常“惊艳”，总爷也和粉丝一起去现场进行了考察。

今天就跟大家聊聊，这家爆火的上海房企，到底凭什么取胜？

01

宝华，将面子做到极致

总爷今年已看过不下三十个项目，桃浦紫薇花园绝对是示范区最漂亮的一个。

总爷和粉丝约在售楼处见面，粉丝第一次看宝华项目，一下子门口被整冠移植的植物给吸引，据说花了不少钱。

宝华桃浦紫薇花园示范区总爷实拍

进入售楼处做了登记和验资后，我们进入了宝华精心打造的示范区内。

下沉式的会所非常吸睛，特别是水景中轴，无论是从哪个角度都很漂亮。

宝华桃浦紫薇花园示范区总爷实拍

作为拿地条件的要求，项目配置了高达3500平的会所，泳池自然也是标配。

宝华桃浦紫薇花园示范区总爷实拍

虽然还没开盘，距交房还有差不多两年时间，但宝华已经把全套健身房器材配好。

宝华桃浦紫薇花园示范区总爷实拍

示范区的路线经过精心设计，从会所到样板间，会路过宝华最具代表性的精装车库。

车库颜值非常高，石材地面+铝板天花板，全上海8万的项目中找不到第二个。

宝华桃浦紫薇花园样板间总爷实拍

进入户内后，不得不说宝华确实很懂客户，样板间也是“面子”十足。

虽然大户型的配比非常少，但我们首先参观的就是226平样板间。

进入样板间的一瞬间，270度拐角落地窗户直面桃浦中央绿地实景，这种房子与自然相融的感觉，真的只有现场看才能感受到。

宝华桃浦紫薇花园样板间总爷实拍

大户型客餐厅与厨房融为一体，非常受女粉丝的欢迎。

从总爷的生活经验看，地上没有槛，用扫地机器人非常方便不会卡住，我也比较喜欢。

宝华桃浦紫薇花园样板间总爷实拍

小户型样板间，最大的亮点是宝华把阳台和客厅联通，装修为一个整体，这样原本局限的客厅显得更大。

宝华桃浦紫薇花园样板间总爷实拍

样板间的交付标准也很顶，全德系装标包括嘉格纳、旭勒、博世、威能、杜拉维特、汉斯格雅等品牌。

深耕上海二十年，宝华很懂上海客户，无论是大面积的景观和会所，还是大户型实体样板间展示，都足够震撼，让人叫好。

宝华的“面子”做足，非常圈粉。

02

相比面子，里子有些遗憾

总爷和粉丝看完样板间，在宝华售楼处聊天，粉丝还没从震撼中恢复过来，总爷问她：

美轮美奂的展示区看完，你觉得这个项目有没有缺点？

总爷第一个就要指出，暗卫你能接受吗？

因为宝华户型设计取舍问题，总爷在现场几乎每个样板间，都看到一个没有窗户的卫生间。

宝华桃浦紫薇花园样板间总爷实拍

暗卫带来的采光不足问题，宝华通过亮色的装修进行了掩盖。

但是没有窗户带来的通风差和防潮差问题，对于长期居住肯定是不利的。

住宅毕竟不是酒店，若追求面子而失去里子，总爷认为得不偿失。

毕竟房子要住几十年，在最近上海这样的黄梅天，暗卫会让人很难受和压抑。

紧接着，总爷问了粉丝第二个问题：

会所很漂亮，但是需要另外付费，而且不一定只对业主开放，你能接受吗？

粉丝表示惊讶，销售没说会所收费啊，而且她住的杭州房企滨江打造的滨江公园壹号，会所泳池可是完全含在物业费氛围内的。

总爷只能说很多粉丝太“天真”了，销售没有主动说不代表没有。

随后总爷找销售仔细求证，会所未来会实行收费制，收费标准目前不清楚，而且不保证只对业主开放。

动辄大几千的会所费用，对于不经常游泳健身的客户其实是没有太多价值的，而且如果到时候用会所买卡客户少了，物业将会所对外开放，那可能才是灾难的开始。

宝华其他项目因会所纠纷维权照片

粉丝若有所思，如果不花钱，岂不是刚刚看到的示范区会所，大部分和她没啥关系了？

总爷又问了粉丝第三个问题：

你有没有觉得，样板间的卧室有点小？

粉丝说刚刚确实留意到了，那个小卧室似乎放张床都费劲。

她的预算其实是冲着小户型去的，大户型再漂亮也和她没关系。

宝华桃浦紫薇花园样板间总爷实拍

一梯一户、精装车库通道，双入户大堂，这些都会是公摊变大的原因，会切切实实影响户内得房率。

目前项目得房率信息还没出，但是之前宝华几个紫薇花园都遇到同样的问题，不少房源得房率甚至低于70%。

100平的房子，户内不到70平，很多客户都比较难接受。

宝华紫薇花园小红书吐槽

宝华的低得房率，是早已有之，这也印证了“羊毛出在羊身上”的道理。

当然，总爷想说的是没有完美的项目，所有项目都会有优点和缺点。

如果可以接受低得房率和暗卫等问题，桃浦宝华紫薇花园绝对是不错的选择，毕竟在公区和产品方面，宝华确实是做到了极致。

粉丝听完总爷的提问，虽然有点纠结，但还是做了登记，回去就要准备资料参与认筹。

宝华这样的展示区，确实诱惑十足。

03

再现“赠送空间”，揭开尘封往事

整个项目品质可圈可点，得房率低等问题也都是利弊平衡的产物。

但销售一直三缄其口的“彩蛋”，总爷却感到后背发凉。

在离开样板间前一步，销售神秘地打开了电梯口的暗门，露出了一个面积不小的“设备平台”。

宝华桃浦紫薇花园样板间总爷实拍

虽说是设备平台，总爷却没看到常见的空调外机等设备，而是一个类似洗衣房的空间。

销售告诉我们，未来每户都会拥有一个独立使用的“设备平台”，这块是没有产证的，相当于“赠送空间”。

当然，“赠送空间”是严禁拍照的，没有销售带领绝对无法进入，总爷也是蹭了验资粉丝的机会才得以见到。

总爷想说盘踞上海多年的宝华，设备平台做“赠送空间”，真是玩明白了。

总爷必须提醒，这些未来都是风险项，如果客户冲着这些“赠送空间”，未来想动心思装修成自己家一部分，可能会面临政策风险。

而且这已经不是宝华第一次玩“赠送空间”，上次闹得更大。

2020年12月，浙江省宁波市中级人民法院发布了一则关于顾某受贿罪的二审刑事裁定书，揭开了宝华尘封的“赠送往事”。

根据公开信息，2016-2018年，时任浙商银行上海分行行长的顾清良，利用职务之便，授意银行员工通过信托通道业务渠道，为宝华集团谋取利益。

一审判决中提到，顾清良以900多万元的价格入手了宝华城市之星的12单元201室，这套房源的建筑面积为101.93平方米。

实际上，宝华将楼下一层的架空层，改造成可居住空间送给顾清良免费使用。法院将架空层改造的居住空间，认定为宝华集团贿赂顾清良的证据。

宝华曾经表示：“顾清良购买的房源原本就有赠送空间，并非外界猜测的“量身定制”。

还是宝华熟悉的赠送空间，不过上次是行贿，这次是擦边玩火。

宝华从一家建筑企业变成为沪上知名房企，如今上海的当红炸子鸡，离不开这些“贵人”们的相助。

2010年，在宝华起家的普陀区，原区长蔡志强受贿284万被判14年。

根据公开资料，总爷顺藤摸瓜，找到了蔡区长和宝华千丝万缕的联系。

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行贿蔡区长的上海石诚投资管理有限公司，早已更名为了上海石诚置业管理有限公司，不过总爷发现其背后股东正是宝华实控人高华。

蔡区长帮忙搞定的长寿路582号地块，地址附近是宝华开发的宝华雅苑项目。

这家面子十足的房企，里子却没那么光鲜，背后有不少无法见光的角落。

之前就有粉丝问总爷，好多牛逼轰轰的民营房企，为何不去公开市场募资？

总爷想说，很多事情是很难放到阳光下的，对一些房企来说，关于面子和里子的故事可不少，以后可以慢慢讲。

毫无疑问，作为本地房企的宝华，精通上海购房者的心理，把面上的内容做到了极致，也取得了销售的成功。

而到底是会所这些“面子”重要，还是得房率“里子”重要，则是需要买房人权衡的问题。

关于宝华的面子和里子，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。